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大陆房屋其实就是台湾乏人问津的地上权住宅

http://www.taiwandao.org/maifang/11361721303.html  来源:中国台湾旅游网  11/03/06

70年大限到期,很可能得再花钱买土地使用权,让台湾人觉得台湾的房子像古董,住愈久愈值钱,而大陆的房子则像汽车,住愈久愈不值钱,根本就像地上权住宅。

 “什麽!在大陆买房子,只买房屋不买地,还只能住70年,到期后还要再花钱买土地使用权,”大三通后两岸往来密切,张泰平为在大陆工作的儿子买了套房子,当他事后得知不含土地,感到很不可思议。

张泰平的惊讶是可以理解的,因为像他这样的人,在台湾比比皆是。

两岸大不同,尤其在房屋交易。在台湾买房子,是买房子也买土地,在大陆买房子,只买房子不买地,但拥有70年的土地使用权。    

两岸最大的差异是,台湾实施土地私有化制度,私人可拥有土地所有权,大陆的土地不是国有就是公有,私人不能拥有土地所有权,本来连房屋也属于国有或公有,后来住房改革,私人拥有房屋。

房屋私有后,问题也跟着来了。私人的住宅盖在国有的土地上,房屋与土地所有权不一致,怎麽办?1990年大陆政府提出解决方法:把土地所有权与使用权分离,给予屋主70年的土地使用权。这也就是70年大限的由来。

土地的使用用途不只住宅一项,不过,其他用途大限都比住宅用地短,譬如,工业用地使用权50年,同样是50年大限的还有教育、科技、文化、卫生、体育以及综合用地,商业、旅游、娱乐用地则只有40年。

70年大限到期后,怎麽办?去年大陆物权法白纸黑字清清楚楚写着:“到期自动续期”,让大家吃了颗定心丸。屋主认为:自动续期就表示不必花钱就可继续使用土地。没有想到,高兴没有多久,大陆政府着手修正土地管理法,三月底传出,徵询意见稿把“到期自动续期”改为“按照国家有关规定自动续期”。大家的解读是:“按照国家有关规定”就是为有偿续期预留伏笔,因此闹得沸沸扬扬。

大陆房子像汽车,愈住愈不值钱

“70年大限到期,我的儿子、孙子不就要再花钱买土地使用权?要花多少钱?”70岁的张泰平,儘管70年后他早就上了天堂,不过天下父母心,他还是揪心着70年大限到期有偿续期的问题。

“万一70年大限到期,刚好又碰上金融海啸,他们失业了,没钱买土地使用权,那不就被扫地出门成了无壳蜗牛吗?”在住宅自有率已高达88.14%的台湾,无壳蜗牛是没有房子的代名词。

张泰平开始后悔。他在大陆置产,为的就是要让宝贝儿子少奋斗20年,然后代代相传,一代比一代有钱。前人种树,后人却无法乘凉,让张泰平喃喃自语:“早知道应该留现金给他们,或者在台湾买房子给他们。”

张泰平的担忧也点出一个重点。大陆实施一胎化,加上人口老化,现在一个小孩被六个人呵护,未来得一个人养六个老人,将来阿公、阿嬷及外公、外婆的房子土地使用权费用谁买单?

为什麽张泰平想回台湾买房子给大陆的儿子当传家宝?“台湾的房子像古董,愈旧愈值钱,”张泰平有感而发地说,“大陆的房子像汽车。愈久愈不值钱。”

他说的没有错。根据专家的估计,大陆的房子每年折旧2%,加上土地使用年限减少,愈来愈没有价值。几年前,深圳一些土地使用权只剩两三年的房屋,不仅在银行贷不到钱,要卖也卖不出去。

其实张泰平或许还不知道,他刚买的房子折旧比汽车还快。车子是过户才折旧,但是他还没拿到产权,房子就已经折旧。因为70年大限是从土地完成交易后起算,从建商开发到盖好销售,通常要花上二年的时间,许多土地甚至閒置好几年,建商才开发。

台湾人担心不能保值,大陆人则忧心房子不能保得住

根据规定,70年大限到期,地方政府可以社会公共利益需要为由收回土地,不少大陆业主担心将来只要政府要开博览会或举办运动会,他们的下场就会跟当初被赶走的拆迁户一样。

大陆只卖房屋不卖地,只有土地使用权70年,其实就是台湾的地上权住宅。

所谓地上权住宅,也是只卖房屋不卖地,土地是出租,一般租期是50年,租约到期,若能续租,就有优先承租权,不能续租,就交屋走人。

台湾的地上权与大陆的土地使用权的区别在于:它们取得的根据不同。地上权是依据双方当事人的意思而取得,而土地使用权则是国家的同意授权。

在台湾,地上权住宅乏人问津。因为台湾人不能接受没有土地所有权的住宅。房地产专家甚至把地上权住宅,与山坡地住宅、摩天住宅、夹层住宅、休閒住宅列为问题比较複杂,必须深入瞭解,才能购买的五大类型住宅。

因此,它唯一的诱因就是便宜。

譬如,最近“马政府”处置閒置土地,推出不少设定地上权的住宅桉,其中一个推桉面积772.5坪,地点位于中正纪念堂附近的罗斯福路,接近捷运古亭站,儘管地段佳,交通便利,但市价只有新台币5.28亿元,权利金只收市价的五成,年租金也只有698.8万元。

至于地段较差的地上权住宅桉,“马政府”不仅把权利金调降为市价的三成,还把地上权设定年限由50年延长为90年。

更早,2005年,马英九当市长时,台北市政府推出设定地上权的华山国宅,每坪售价只有新台币7.7万元,远低于市价,让大家抢破头。

对于购买地上权住宅,台湾的房地产专家认为,首先必须考虑的是能不能在租期内回收成本,获利了结,如果要自住,那就要考虑实用性。

因为乏人问津,目前台北市推出的地上权住宅都改走小坪数,由于比市价便宜两成,不少投资人买来转租给年轻上班族。

同样都是没有土地产权,在寸土寸金的台北,地上权住宅即使远比一般住宅便宜,仍未获得投资人的青睐,照台湾的标准,在地大物博的大陆,现在的房价只能说是:价超所值。

台湾人既然这麽排斥地上权住宅,为什麽跑来大陆置产?第一个原因是攀比心理作祟。很多人看到亲友在大陆置产,纸上财富不断增值,也纷纷跟进,根本搞不清楚两岸制度有什麽不同;第二个原因是期待。不少台湾人相信,大陆会愈来愈开放,土地私有化只是时间早晚的问题。

土地使用权有偿续期,深圳经验可供参考

至于张泰平念兹在兹的:70年大限到期,若採有偿续期,究竟要花多少钱买土地使用权?目前不得而知。不过,深圳经验或许可供参考。

有偿使用国有土地最早在深圳实施,因为当时给予土地使用权年限不长,像深圳国际商业大厦只有10年,因此土地使用权到期最早也出现在深圳。2002年深圳国际商业大厦、寰宇大酒店、鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权相继到期。

究竟深圳市政府如何处理续期?深圳市政府并没有在第一时间处理,拖到2004年6月份才公佈《深圳市到期房地产续期若干规定》。

深圳市政府对土地使用权到期採有偿续期。收费的方式有两种:一是补交地价,签订土地出让合同;二是支付土地租金,签订土地租赁合同。

若业主到期不办理续期,则收回土地使用权,其地上建筑物、构筑物则按建造成本折旧补偿。

深圳市政府的处理方式,明确显示土地使用权到期后必须补交土地出让金,收费标准则按每年公告的地价收取35%的地价款。

有专家认为,缴纳地价不是按开发商当年取得土地的地价,而是按每年公告地价计算,对业主是一项沉重的负担,如果地价飙到每平方米10万元,每平米必须缴3万5元,业主恐怕会吃不消。

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